Juss for selger av bolig

Det påhviler selger et stort ansvar ved salg av bolig

Som selger av fast eiendom stiftes det rettigheter og forpliktelser. Den sentrale rettigheten består i å få kjøpesummen, men det er forpliktelsene vi skal vie oppmerksomhet her. Man kan som selger av fast eiendom ha offentligrettslige og privatrettslige plikter. Hva angår krav fra det offentlige kan nevnes plikten til å betale skatt på gevinst og plikten til å melde flytting. I de fleste eiendomstransaksjoner er det imidlertid de privatrettslige pliktene det oftest oppstår tvister rundt, og da særlig i forholdet mellom selger og kjøper.

 

Vi skal nedenfor kort nevne noen av problemstillingene som oppstår i forbindelse med salg og overdragelse av fast eiendom. Listen er kun et utvalg og det er langt flere problemstillinger enn det som omtales her. Ta kontakt for ytterligere informasjon.

 

Selgers opplysningsplikt

Den mest sentrale plikten selger har i forbindelse med salg av fast eiendom er opplysningsplikten overfor kjøper. Den påhviler selger under hele salgsprosessen og brudd på denne kan gi kjøper krav på erstatning, prisavslag eller i de alvorligste sakene krav på å heve kjøpet.

Plikten består kort oppsummert i at selger skal informere kjøper om alle forhold av betydning for kjøpet - også de negative. Har selger grunn til å tro at kjøper ville ha opplysninger om omstendigheter vedr. eienommen skal det opplyses om dette. Både feilaktige opplysninger og manglende opplysninger faller innunder plikten, og den er ikke begrenset til feil eller ulemper på selve bygningen, men omfatter også plikt til å orientere om f.eks. kommunens plan om å sette opp høyspentmast på boligtomten.

Ved å selge eiendommen "as is" (som den er) legger selger ansvaret for de fleste feil og mangler over på køper, men selger har likevel plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger han kjenner til.

Budaksept

Når selger mottar et bud kan han velge å avvise det uten begrunnelse. Er budet for lavt er det en god avvisningsgrunn, men dersom budet er på prisantydning bør man ikke avvise med at budet er for lavt. Det er ikke god skikk å legge ut boligen med altfor lav prisantydning dersom man på forhånd vet at et bud på det nivået ikke vil bli akseptert. Dersom det er andre grunner eller senere oppståtte forhold som begrunner avslaget er det imidlertid mer kurant.

Når selger aksepterer budet med evt. forbehold innen akseptfristen er selger og kjøper bundet av sitt bud/aksept og selger kan ikke selge til en annen som kommer inn fra sidelinjen og tilbyr en høyere sum eller bedre vilkår. Aksept av bud (som er kommet frem til kjøper) er en bindende avtale om å kjøpe eiendommen selv om ikke all detaljene rundt overdragelsen er klar.

Kommer kjøper med et bud som er bra, men ikke tilstrekkelig godt, kan selger komme med motbud til kjøper. Selger er da bundet av sitt motbud inntil fristen er gått ut og kan ikke selge til andre som i mellomtiden har kommet med bedre bud. Selger må da vente for å se om kjøper godtar motbudet eller ei.

Overlevering av eiendommen

På dato for overtakelse plikter selger å overlevere eiendommen med nøkler i den stand som er avtalt og vanligvis i ryddet og rengjort stand hvis ikke annet er avtalt.

Overleveringsplikten forutsetter at kjøper har oppfylt sin viktigste del av kontrakten som er å betale kjøpesummen pluss omkostninger. Pengene skal være overført meglers klientkonto før overtakelse skjer, og selger må ikke overlevere boligen til selger før det er gitt klarsignal fra megler.

Det skjer ikke ofte, men overleveres eiendommen til kjøper før pengene er mottatt av megler risikerer selger å ikke få betalt dersom kjøper ikke kan gjøre opp for seg. Det kan skjer hvis kjøper går konkurs. Selger har ingen eiendom lenger, og kun et krav på dividende i kjøpers konkursbo.

Tilbehør

Det er ikke lovregulert hva som skal følge med en fast eiendom ved salg. Partene står således fritt til å avtale hva de vil. Du kan fritt selge din enebolig uten den fine inngangsdøren (i en sjelden tresort) dersom det er avtalt med kjøper. Har ikke dette vært et tema og det ikke er direkte avtalt med kjøper må den følge med på kjøpet.

 

Når det gjelder dører og vinduer er det nokså klar at det må en utvetydig avtale til for at de skal kunne demonteres og ikke følge eiendommen. Vanskeligere kan det være med gjenstander som er lettere å fjerne, men som samtidig er en del av boligen. Typisk kan være et boblebadekar eller en kostbar og flott utelampe i smijern. Også i dette eksemplet må det presiseres fra selgers side i markedsføringen, og senest før bud inngis, at det ikke følger med slik at kjøper kan vurdere hvilken betydning det får for hans interesse for eiendommen og den pris han ønsker å gi uten gjenstanden(e).

At noen selger huset uten døren hører til sjeldenhetene, men mer praktisk er sprøsmålet om hva som skal følge med av hvitevarer, gardiner, tepper, garderobeskap m.m.

Det er som nevnt avtalefrihet, men dersom det ikke er avtalt noe - dvs. at selger ikke har presisert at gjenstanden ikke følger boligen ved salget - så skal en del oppramsede gjenstander følge boligen ved salg. Tommelfingerregelen er at de gjenstandene som er fast festet til boligen følger følger boligen. Det er typisk bad- og kjøkkeninnredning, badekar, dusjkabinett, garderobeskap, faste tepper, men ikke løse, og en rekke andre gjenstander.

 

Det er utarbeidet en liste av Norges Eiendomsmeglerforbund som kan lastes ned ved å trykke på bildet. Som selger må du gjøre deg kjent med listen i forbindelse med salg og ta stilling til om det er gjenstander du ønsker ikke skal følge med på kjøpet slik at kjøper får kjennskap til dette før det legges inn bud.

Skatt ved salg av fast eiendom

Gitt visse forutsetninger kan man i dag unngå å betale (27%) skatt på den verdistigning man har oppnådd på fast eiendom. Tilsvarende kan man få (27%) fradrag i inntekten for tap dersom det har vært en verdireduksjon i ens eietid.

 

Forutsetninger for å unngå gevinstbeskatning:

 

1) Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. Er huset oppført av eieren, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført, og
 
2) eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen.
 

 

Reglene for gevinstbeskatning på fast eiendom er mange og her nevnes kun noen få vilkår og forhold. Vennligst ta kontakt for ytterligere informasjon eller søk help hos Skatteetaten eller ligningskontoret.

Det er ingen forskjell på innholdet i opplysningsplikten om man selger en luksusbolig eller et renoveringsobjekt. Selger har det samme strenge ansvaret for å gi riktige opplysninger og ikke holde tilbake opplysninger av betydning.

 

Men det er klart at vurderingen i det enkelte tilfelle vil kunne arte seg forskjellig avhengig av om det er et oppussingsobjekt eller en dyr og ekslusiv bolig.

 

Blir en bolig solgt som et oppussingsobjekt, hvor alle feil og mangler påpekes, vil dette reflekteres i prisen man betaler, og forventningene til boligens standard blir lavere enn om det er en nyoppført bolig.

 

Kjøper man en "rønne" hvor det kommer frem at det er problemer med vanninsig i kjeller kan man ikke bli overrasket dersom det viser seg at dreneringen er dårlig. Det er da neppe grunnlag for å fremme krav overfor selger, og i all fall ikke dersom det er tatt forbehold om at boligen selges "as is"

 

Har kjøper fått klar melding om at f.eks. dreneringen er dårlig påviler det ofte denne å undersøke på forhånd. Prutes det på prisen på grunn av dårlig drenering, uten at dette undersøkes nærmere av kjøper, vil ikke alltid sistnevnte vinne frem med et krav om mislighold dersom det viser seg at dreneringen er dårligere enn annonsert.

 

Nyttig informasjon

Skatteloven gå til Lovdata
Skatteetaten gå til Skatteetaten

Ansvarsfraskrivelse

 

Informasjonen på denne siden er av generell karakter og ikke gitt i konkret sak. Opplysningene må derfor behandles med forsiktighet. Det kan være nyanser i dine problemstillinger som endrer faktum og dermed svaret. Vi tar ikke ansvar for følger som oppstår dersom informasjonen er brukt uten at det er konferert med oss i den enkelte sak.

  Instagram Instagram