Juss for kjøper av bolig

Hva må du som kjøper av bolig være ekstra oppmerksom på?

De fleste kjøpere er klar over at selger har opplysningsplikt ved salg av fast eiendom, men ikke alle vet hva den omfatter og ei heller at kjøper har undersøkelsesplikt før de legger inn bud. Man kan naturligvis kjøpe bolig usett, men risikerer da å få ansvaret for feil og mangler som man ville ha oppdaget dersom man hadde undersøkt boligen.

 

På denne siden kan du finne informasjon som kan være nyttig å ha når man er på boligjakt.

Hvilken betydning har det at boligen er solgt "as is"?

Selges boligen "as is" eller med andre lignende forbehold betyr det at selger overlater en større del av ansvaret for feil og mangler ved eiendommen til kjøper.

Som kjøper innebærer det at man bør undersøke boligen grundigere. Men selv om det er avtalt at boligen kjøpes "som den er" betyr ikke det at kjøper står helt uten rettigheter dersom det viser seg at boligen lider av feil eller mangler.

 

Avhendingsloven § 3- sier:

"Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles".

 

Det vil i praksis si at selger blir ansvarlig til tross for sin ansvarsfraskrivelse dersom han har gitt uriktige opplysninger eller dersom han har holdt tilbake opplysninger han skulle ha gitt kjøper.

Han blir også ansvarlig dersom det viser seg at boligen er i vesentlig dårligere tilstand enn det kjøper kunne forvente seg.

Feil og mangler ved boligen

Hva som utgjør en feil eller mangel vil i utgangspunktet være avhengig av hva som er avtalt mellom partene. Er det en klar forutsetning mellom partene at kjøper overtar selgers leieboer og selv forsøker å få leieboeren til å flytte, kan neppe kjøper anføre at det er en mangel dersom det ikke enkelt lar seg gjøre.

Det er heller ikke slik at enhver feil eller mangel utløser krav mot selger. Det må vanlighvis være en feil eller mangel av noe størrelse eller verdi.

Hva som kreves må avgjøres i den enkelte sak, men man kan si som et utgangspunkt at desto nyere og dyrere en bolig er desto høyere forventninger har kjøper til at alt er OK. Er boligen splitter ny skal det pr. definisjon ikke være noen mangler overhodet, og selv mindre mangler vil fort kunne utgjøre en mangel. Kjøper man derimot en leilighet bygget på 80-tallet kan man ikke forvente at det ikke finnes slitemerker på parketten hvor teppet lå under visningen. Hva som utgjør en mangel må således avgjøres konkret.

 

Mange går rundt i den tro at så lenge utbedringskostnadene overstiger en viss prosent av prisen er det automatisk krav på prisavslag eller heving.

Dette er en misforståelse. Jussen er slik at det skal foretas en helhetsvurdering, og i denne vurderingen vil utbedringskostnadene utgjøre et viktig moment. Men det er ikke avgjørende. Dvs. at i ett tilfelle vil retten kunne si at det ikke foreligger slike mangler at det utgjør et vesentlig kontraktsbrudd selv om utbedringskostnadene utgjør f.eks. 4 prosent av kjøpesummen, mens i en annen sak kan det være vesentlig brudd på kontrakten selv om utbedringskostnadene prosentmessig er lavere enn 4 prosent.

 

Prinsippet om å foreta en avgjørelse utelukkende på bakgrunn av en prosentberegning har den store ulempen at den slår veldig ulikt ut avhengig av prisnivået i området. En enebolig på landet som ble kjøpt for kr. 2.000.000,- ville ved en prosentberegning ha vesentlige mangler hvis utbedringskostnadene lå rundt kr. 100.000,- (5%). Det samme huset bygget samme år men beliggende i f.eks. Bærum kostet kanskje kr. 10.000.000,- og den samme utbedringskostnaden ville kun utgjøre 1 % av kjøpesummen.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Selv om selger har opplysningsplikt, og er pålagt å fortelle om alle forhold ved eiendommen, har kjøper plikt til å undersøke eiendommen før han legger inn bud. Foreligger det feil eller mangler ved eiendommen som han hadde oppdaget hvis han hadde undersøkt eiendommen grundigere risikerer han å miste muligheten til å fremme krav mot selger.

Kjøper kan heller ikke hevde at noe er en mangel dersom han kjente eller måtte kjenne til manglene da avtalen ble inngått.

Kjøper oppfyller ikke undersøkelsesplikten alene ved å gå på visning, men dersom han blir konkret oppfordret til å undersøke boligen, eller deler av boligen, kan han ikke i ettertid vinne frem med at noe er en mangel dersom han hadde oppdaget feilen ved en undersøkelse.

Budgivningen

Når selger mottar et bud kan han velge å avvise det uten begrunnelse. Er budet for lavt er det en god avvisningsgrunn, men dersom budet er på prisantydning bør man ikke avvise med at budet er for lavt. Det er ikke god skikk å legge ut boligen med altfor lav prisantydning dersom man på forhånd vet at et bud på det nivået ikke vil bli akseptert. Dersom det er andre grunner eller senere oppståtte forhold som begrunner avslaget er det imidlertid mer kurant.

Når selger aksepterer budet med evt. forbehold innen akseptfristen er selger og kjøper bundet av sitt bud/aksept og selger kan ikke selge til en annen som kommer inn fra sidelinjen og tilbyr en høyere sum eller bedre vilkår. Selgers aksept av bud er en bindende avtale om å selge eiendommen selv om ikke all detaljene rundt overdragelsen er klar.

Kommer kjøper med et bud som er bra, men ikke tilstrekkelig godt, kan selger komme med motbud til kjøper. Selger er da bundet av sitt motbud inntil fristen er gått ut og kan ikke selge til andre som i mellomtiden har kommet med bedre bud. Selger må da vente for å se om kjøper godtar motbudet eller ei.

Overtakelse

På dato for overtakelse plikter selger å overlevere eiendommen med nøkler i den stand som er avtalt og vanligvis i ryddet og rengjort stand hvis ikke annet er avtalt.

Selv om du som kjøper har befart eiendommen på visning er det viktig å gjennomgå hele eiendommen ved overtakelse og forsikre seg om at alt er som avtalt. Når selgers møbler og eiendeler er fjernet skjer det fra tid til annen at det åpenbarer seg endringer i forhold til tilstanden ved visning. Ved overtakelse hender det også at selger kommer med nye opplysninger om at noe ikke virker.

Hvis så er tilfelle, og feilene/manglene ikke er  av bagatellmessig art, er dette tidspunktet å ta det opp med selger. Avhengig av feilens art må du ta stilling til om du skal la det passere eller om du ønsker å rette krav mot selger.

Kravet kan f.eks. gå ut på prisavslag og du kan ha krav på å holde en del av kjøpesummen tilbake. Du må i så fall umiddelbart skrive ned på overtakelsesskjemaet at boligen er tatt over, men at det er funnet feil og at man ønsker å holde tilbake en så stor del av kjøpesummen som man antar vil kreves for å utbedre skaden/feilen.

Ulempen med å holde hele eller deler av kjøpesummen tilbake er at det er kjøper som har risikoen for at han har et mangelskrav overfor selger.

Dersom selger sier, ja, dette er en feil, men så liten at den ikke utgjør en mangel i avhendingslovens forstand - og har rett i det - er det kjøper som misligholder sin betalingsplikt og kan bli avkrevd erstatning fra selger for forsinkelsen av betalingen.

Betaling av kjøpesummen

Kjøpers viktigste forpliktelser i henhold til kjøpsavtalen er i de fleste tilfeller å betale kjøpesummen samt omkostninger til meglers konto i rett tid. Hvis annet ikke er avtalt skal hele beløpet være på meglers klientkonto senest dagen før overtakelse for at megler skal gi klarsignal til selger om at han kan overlevere eiendommen til kjøper. Er det avtalt overtakelse en lørdag, søndag eller mandag skal kjøpesummen være på vår klientkonto helst torsdag og senest fredag.

Er ikke hele kjøpesummen samt omkostninger på konto til rett tid må overtakelse utsettes, og det begynner å løpe forsinkelsesrenter. Er forsinkelsen langvarig kan manglende betaling utgjøre et vesentlig mislighold og selger kan heve avtalen og komme med andre krav mot kjøper.

Kjøpe oppussingsobjekt?

Ansvarsfraskrivelse

 

Informasjonen på denne siden er av generell karakter og ikke gitt i konkret sak. Opplysningene må derfor behandles med forsiktighet. Det kan være nyanser i dine problemstillinger som endrer faktum og dermed svaret. Vi tar ikke ansvar for følger som oppstår dersom informasjonen er brukt uten at det er konferert med oss i den enkelte sak.

  Instagram Instagram